Benoit Immobilier : Faire gérer - Benoit Immobilier - Page 1 immobilier la rochelle , immobilier aytre , immobilier saint xandre , immobilier saint medard d aunis , immobilier la jarne , immobilier dompierre sur mer immobilier La Rochelle, Périgny, Chatelaillon plage, aytre, Nieul sur Mer, Lagord - Appartement, Demeure de Prestige, Maison, - La Rochelle, Périgny, Chatelaillon plage, aytre, Nieul sur Mer, Lagord - Agence Benoit Immobilier à La Rochelle, l'agence de proximité pour votre futur appartement, maison, terrain ou local commercial.
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Faire gérer

La Gestion de Biens...


Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location.

NOS POINTS FORTS :


Proximité Disponibilité Réactivité


Le service Gestion de BENOIT IMMOBILIER agit pour mettre votre dossier en place, visiter votre bien, enregistrer ses caractéristiques, fixer avec vous le montant du loyer à percevoir, évaluer les provisions de charges locatives, définir les modalités de visites.

Dès lors que le contrat est passé, sous la forme juridique d'un " mandat de Gestion ", nous vous dégageons de toutes les difficultés liées à la recherche d'un locataire correspondant à vos attentes dans le cadre de la première étape de notre mission :


• RECHERCHE DU LOCATAIRE


- Publicité sur la presse régionale et les journaux d'annonces gratuits, internet, pose de panneaux, mise à disposition et envoi de listes de nos logements disponibles, mailings etc…

- Visite accompagnée de votre bien

- Constitution du dossier du candidat locataire (avis d'imposition, fiches de salaires, attestation de l'employeur, etc…) et examen de ce dossier

- Dès que le dossier est accepté, un courrier est envoyé au propriétaire pour l'informer de la signature du bail

- Rédaction du bail, signature et encaissement du premier terme

- État des lieux d'entrée et remise des clés

Lorsque le locataire est en place, le service Gestion va assurer tout le suivi du dossier, constituant ainsi la deuxième étape de notre mission, objet du " mandat d'administration de biens " :


• GESTION

- Envoi des avis d'échéance et des quittances

- Encaissement et suivi des encaissements (relances, mises en demeure, etc…)

- Paiement au syndic des charges de copropriété, le cas échéant, et règlement des factures

- Envoi des comptes de gérance chaque mois

- Récapitulatif de fin d'année des éléments nécessaires à la déclaration des revenus fonciers

- Indexation des loyers suivant les indices et la périodicité

- Régularisation des charges locatives

- Récupération des taxes locatives


• ASSURANCE GARANTIE LOYER IMPAYE


Malgré la sélection et les vérifications que nous opérons lors de la recherche des locataires, ces derniers ne sont pas à l’abri d’évènements susceptibles de fortement dégrader leur situation financière.
Les dispositions législatives, notamment celles adoptées par le Parlement depuis juillet 1998, renforcent continuellement les droits des locataires au détriment de ceux des propriétaires et les procédures découlant des impayés de loyers sont de plus en plus longues et coûteuses.
Pour ces raisons, nous sommes en mesure de vous proposer la garantie des loyers impayés par la souscription d’une assurance spécifique et déductible de vos revenus fonciers.

L’ASSURANCE Garantie des Loyer Impayés prend en compte :

- 1 – La prise en charge de toute la procédure judiciaire et de recouvrement des loyers impayés – Règlement des frais et honoraires dans la limite de 61 000 Euros par sinistre

- 2 – La prise en charge des dégradations à hauteur de 7 600 euros

- 3 – Une protection juridique, avec une prise en charge des frais de procédure à concurrence par sinistre de 4 000 euros.

Au départ du locataire, la mise en relocation du bien est immédiate au bon gré du propriétaire, après l'accomplissement des formalités constituant la troisième étape de notre mission :

• DEPART DU LOCATAIRE


- Lettre d'information au propriétaire

- État des lieux avec le locataire sortant

- Réalisation des travaux éventuels

La compétence juridique, nécessaire et indissociable de notre métier, permet aux propriétaires de bénéficier des meilleurs conseils en matière, et sur d'éventuelles difficultés d'exécution du bail.

Les droits et devoirs d'un locataire ou d'un propriétaire sont toujours susceptibles d'évoluer. Le service Gestion est là pour informer et conseiller ses clients lorsque le cas se présente.

Le service Gestion est là aussi pour aider les propriétaires à optimiser l'état général de leur patrimoine mis en location. On constate aisément que se louent en priorité les biens dont l'état est impeccable.

Et, dans le cadre de la loi SRU, est maintenant intégrée la notion de "décence" pour les biens mis à la location, donc lors d’un départ de locataire, nous conseillons au propriétaire de faire les travaux nécessaires pour mettre le logement en conformité.

Nous pouvons également préconiser les améliorations à réaliser pour rendre votre bien plus attractif, sélectionner les entreprises aux meilleurs prix, et superviser les travaux.

Bien évidemment en cas de sinistre (dégât des eaux, incendie, etc…), nous nous chargeons de l'instruction et du suivi du dossier, tant sur le plan administratif que technique.

Nous disposons aujourd'hui d'un parc locatif très diversifié, en parfaite adéquation avec le marché. Nous pouvons ainsi proposer tout type de standing et toute taille de logement, en nous appuyant sur une notoriété solide acquise au fil des années, ainsi que sur une rigueur toujours plus grande.

• UNE MISSION IMPORTANTE : LA COMPTABILITÉ


Nous tenons la comptabilité de votre bien immobilier conformément aux règles en vigueur.

Un contrat forfaitaire et économique prenant en compte 16 points clés indispensables à la gestion de votre patrimoine et la sécurité de vos revenus.

1 Encaissement chaque mois des : loyers, provision sur charges

2 Paiement du propriétaire (par virement ou chèque bancaire)

3 Envoi mensuellement d'un rapport de gérance faisant apparaître l'ensemble des débits et des crédits

4 Gestion des impayés dans le cadre du pré-contentieux : relances, puis mise en demeure adressée en Recommandé avec Avis de Réception

5 Garantie des loyers impayés

6 Avance pour le compte du propriétaire des frais de procédure (huissier, avocat) en cas de défaillance du locataire, par l'assurance

7 Prise en charge du déroulement de la procédure, par l'assurance

8 Application à la date anniversaire du bail de la variation de l'indice INSEE de la construction (moyenne des 4 derniers indices trimestriels) sur la valeur du loyer

9 Régularisation annuelle des charges (comparaison entre provisions versées mensuellement par le locataire et charges réelles)

10 Préparation et envoi en début d'année d'une attestation de revenus fonciers, en vue de la déclaration annuelle des revenus du propriétaire, avec copie de toutes les factures payées (artisans.)

11 Collecte annuelle auprès du locataire des attestations : d'assurance, d'entretien de la chaudière, de ramonage.

12 En fin de bail, calcul des sommes dues par le locataire, justification de celles-ci, restitution du dépôt de garantie déduction faite des retenues éventuelles

13 Avant toute initiative, déplacement chez le locataire dès que celui-ci signale un problème, transmission de l'information au propriétaire pour décision

14 Rôle de conseil auprès du propriétaire (notamment concernant l'imputation de travaux entre bailleur et preneur )

15 Demandes de devis pour le compte du bailleur (s'il le souhaite), transmission dès réception pour avis ou accord

16 Commande des entreprises sur devis ou pour intervention (cas urgents), si le propriétaire le souhaite OUI ! Tout cela pour seulement : 7,17 % TTC des sommes encaissés

« Un conseil, une idée, un projet dans l'immobilier sur LA ROCHELLE, pensez à nous consulter. »

LES DEMARCHES TECHNIQUES VIS À VIS DU LOCATAIRE :

1°) L’entrée dans votre logement :

• L'ETAT DES LIEUX


Immédiatement après avoir signé votre bail, et ce avant même que vous n'occupiez votre logement, vous avez rendez-vous pour établir un état des lieux.

Cette formalité est particulièrement importante puisque l'état des lieux va décrire le plus exactement possible l'état de l'appartement ou de la maison dans lesquels vous allez entrer.


Lorsque vous quitterez votre logement en fin de bail, nous établirons ensemble un nouvel état des lieux, et c'est la comparaison des deux qui permettra de constater le bon état du logement, ou au contraire d'éventuelles dégradations nécessitant des réparations ou remises en état qui seront mises a votre charge.


• L'OUVERTURE DES COMPTEURS


Contactez immédiatement les agences d'EDF-GDF, de France Télécom et du service des eaux. Chacun vous expliquera les formalités à accomplir afin que vous puissiez disposer dans les meilleurs délais de la fourniture d'électricité, de gaz, d'eau et du téléphone.

Attention ! Il se peut que vous n'ayez pas de démarche à effectuer concernant l'eau, car le compteur est peut-être commun à l'ensemble de l'immeuble, ce qui est fréquemment le cas. Ne manquez pas alors de relever l'index du sous-compteur, qui est probablement installé dans le logement et de le faire figurer sur l'état des lieux. Cela servira à répartir la consommation d'eau entre vous-même et votre prédécesseur.

Il se peut enfin qu'il n'y ait pas de sous compteur, auquel cas la consommation d'eau sera répartie entre vous-même et vos voisins en fonction de la surface de votre logement.

• L'ASSURANCE


Vous devez assurer votre logement dès la signature de votre bail contre tous les risques dont vous pouvez être responsable en tant que locataire : dégât des eaux, incendie, explosion... La plupart des compagnies d'assurance proposent des contrats "multirisques habitation".

Non seulement vous avez l'obligation de souscrire un contrat de ce type, mais encore vous devrez en justifier en nous adressant chaque année votre attestation d'assurance. La loi a prévu en effet que le défaut d'assurance du locataire entraînait la résiliation de plein droit de son bail.

Si vous le souhaitez, nous sommes à votre disposition pour vous proposer la souscription d'un tel contrat par notre intermédiaire.

• LES CONTRATS D'ENTRETIEN


Vous avez également l'obligation de souscrire des contrats d'entretien sur certains appareils comme ceux assurant la production de chauffage ou d'eau chaude, s'ils sont individuels.
Lisez cependant attentivement votre bail, car il est possible que nous ayons choisi de souscrire nous-mêmes ces contrats, et de vous en refacturer le coût. Si c'est le cas, votre bail précise avec quelles sociétés ont été signés ces contrats, de façon à ce que vous puissiez les contacter directement en cas de problème.

Si tel n'est pas le cas, il vous revient de faire appel sans attendre à une ou plusieurs sociétés spécialisées et qualifiées afin de signer des contrats à votre nom.

Les appareils de chauffage et d'eau chaude devront faire l'objet d'un entretien pendant toute la durée de votre bail.

• EN CAS DE PANNE OU DE PROBLEME MATERIEL


Certaines dépenses sont privatives et vous incombent, d'autres sont communes à tout l'immeuble, d'autres enfin doivent être engagées par le propriétaire. Si vous ne savez pas distinguer entre elles, ou si vous avez un doute, appelez nous. Votre responsable de clientèle vous expliquera ce qui doit être commandé et payé par vous-même, et ce qui doit l'être par nos soins.

• EN CAS DE SINISTRE


La première chose à faire est de déclarer le sinistre à votre propre compagnie d'assurance, et de nous avertir sans délai.
Cela doit obligatoirement être fait ou confirmé par un courrier. Plus celui-ci sera détaillé, et plus l'expert missionné pourra intervenir rapidement. N'oubliez pas de préciser les numéros de téléphone où nous pourrons vous joindre pour les expertises.

Attention ! Même lorsque vous estimez les dégâts peu importants. il convient de déclarer le sinistre. Les conséquences sont parfois tardives et insoupçonnables.

Pour un dégât des eaux, n'oubliez pas de remplir un constat amiable de dégât des eaux avec vos voisins, et avec nous-mêmes si les parties communes ont été atteintes. Votre assureur vous transmettra le formulaire adéquat.

• LES CHARGES RECUPERABLES


Les charges récupérables font l'objet de deux décrets du 26 août 1987, Le législateur en a établi la liste de façon exhaustive, de telle sorte qu'il
suffit de s'y reporter pour savoir si une dépense doit être supportée par le propriétaire ou par le locataire.

En ce qui vous concerne, nous vous quittançons chaque mois une provision de charges, et celle-ci fait l'objet d'une régularisation annuelle en fonction des factures que nous avons réellement payées.

• QUELQUES CONSEILS D'ENTRETIEN


Voici quelques conseils simples qui vous permettront de conserver un logement confortable :

• Pensez à aérer chaque jour toutes les pièces, n'obstruez pas les grilles d'entrée d'air.

• Nettoyez régulièrement les bouches d'extraction, vérifiez qu'elles fonctionnent normalement et prévenez nous immédiatement en cas de problème.

• Ne laissez pas la poussière s'accumuler sur vos radiateurs électriques.

• Remettez rapidement en état les joints d'étanchéité autour des appareils sanitaires pour éviter l'humidité.

• Si votre logement comporte un balcon ou une terrasse, prenez soin de garder propres les évacuations d'eau pluviale.

• VOS DROITS ET OBLIGATIONS


La loi a organisé les relations entre propriétaire et locataire. Les principaux textes applicables à votre location sont les suivants :

• Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

• Décrets du 26 août 1987 définissant les réparations locatives et les charges récupérables.

• Décret du 6 mars 1987 relatif aux conditions minimales de confort et d'habitabilité.

• Loi du 1er septembre 1948, en voie d'extinction, mais dont quelques vestiges subsistent dans notre région. Si elle vous est applicable, votre bail le précise de façon claire. Dans le cas contraire, votre bail d'habitation est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Ces textes ont établi les obligations du locataire de la façon suivante:
• Payer le loyer et les charges récupérables.
• User paisiblement des locaux loués.
• Répondre des dégradations constatées en cours ou en fin de bail.
• Prendre à sa charge l'entretien courant.
• Laisser exécuter les travaux nécessaires.
• Ne pas transformer les locaux.
• Souscrire le contrat d'assurance.

De son côté, le propriétaire doit :
• Vous délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation.
• Vous assurer la jouissance paisible de ce logement.
• Effectuer à ses frais les réparations et entretiens non locatif.
• Ne pas s'opposer aux aménagements que vous voudriez réaliser, s'ils ne constituent pas une transformation.


2°) La Résiliation du bail

• VOUS SOUHAITEZ RESILIER VOTRE BAIL


Vous pouvez résilier votre bail à tout moment, sous réserve de respecter un préavis.
Le délai de ce préavis est de 3 mois. Il peut toutefois être ramené à 1 mois dans certains cas bien précis, comme par exemple une mutation professionnelle, une perte d'emploi ou un nouvel emploi à la suite d'une perte d'emploi, la mauvaise santé d'un locataire âgé nécessitant un changement de domicile, la perception du RMI par le locataire.

Dans tous ces cas de préavis réduit, adressez nous impérativement le justificatif correspondant.


La résiliation doit nous être envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception. Le préavis commence à courir le jour où nous recevons votre lettre.

• PENDANT LA DUREE DU PREAVIS


Vous avez 3 mois pour organiser votre départ ( ou 1 mois dans les cas cités ci-dessus).

Pour faciliter la relocation de votre logement, nous vous demandons de bien vouloir nous indiquer des jours et heures auxquels les candidats locataires pourront venir visiter votre logement.

Par ailleurs, voici un certain nombre de conseils qui vous permettront de récupérer votre dépôt de garantie en évitant que nous n'y imputions des frais de remise en état :
• Prévoyez le déménagement de vos meubles avant l'état des lieux. En effet, un état des lieux ne peut se faire qu'une fois le logement vidé.
Laissez en revanche les alimentations d'eau, de gaz et d'électricité en service, afin que nous puissions en vérifier le bon fonctionnement.
Nettoyez les revêtements de sol, les vitres et les faïences.
Réparez les fermetures de portes, fenêtres et volets.
Lessivez les peintures de la cuisine et de la salle de bains, et éventuellement des autres pièces si cela est nécessaire.
Changez les joints, flexibles de douches et équipements sanitaires abîmés.
Remplacez les vitres fêlées ou cassées et les sangles des volets détériorées.
Libérez et nettoyez les caves, greniers et dépendances.
Remplacez les clés perdues.

• LES CONTRATS


Votre logement devra être assuré jusqu'à votre départ effectif. Ne résiliez donc pas votre contrat d'assurance par anticipation. Les autres contrats relatifs à l'entretien des appareils de chauffage et de production d'eau chaude devront également courir jusqu'au terme de votre location, puisque nous vous demanderons de justifier d'un contrôle récent lors de l'état des lieux.

• L'ETAT DES LIEUX DE SORTIE


Quinze jours avant votre départ, vous devrez prendre rendez-vous pour l'état des lieux de sortie.

N'oubliez pas de regrouper les clés et de les répertorier.

Si vous avez posé un verrou que vous souhaitez récupérer, les frais de remise en état de la porte et de l'encadrement seront à votre charge.


Les appareils mis à votre disposition devront être rendus en bon état.

• LE DEPOT DE GARANTIE

Il vous sera rendu après l'état des lieux. La loi prévoit un délai de deux mois pour nous permettre de comparer les états des lieux d'entrée et de sortie. Les éventuelles réparations locatives et remises en état seront ensuite chiffrées, et leur montant sera déduit de votre dépôt de garantie.

Ne manquez pas de nous indiquer votre nouvelle adresse, afin que nous puissions vous adresser votre solde définitif.

• LES IMPOTS LOCAUX

Lorsque vous aurez quitté votre logement, nous signalerons au centre des impôts que votre bail a été résilié. De la sorte, vous ne serez plus redevable de la taxe d'habitation.

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Nos Liens...


• Mairie LA ROCHELLE
• C.A.F.
• Fiscalité & Textes Officiels
• Ministère de l'économie et des finances
• Journal Officiel
• Service Public (Les réponses à vos questions)

Pratique

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